Die Krise im Hamburger Wohnungsbau ist das Resultat einer Kette politischer Fehlentscheidungen in den vergangenen neun Jahren. Die CDU-Senate haben den Wohnungsbau vernachlässigt und tragen damit eine Mitschuld an den gestiegenen Mieten in Hamburg. Es ist der GAL nicht gelungen, die für diese Entwicklung ausschlaggebenden Fehler der Vorgängersenate zu korrigieren. So ist es insbesondere nicht gelungen, dem selbst gesetzten Ziel von 5000 bis 6000 neuen Wohnungen jährlich näher zu kommen. Mit dem Regierungswechsel 2001 hat im Hamburger Wohnungsbau eine Dekade des Stillstands begonnen.

Ich werfe dem Senat insbesondere vor, verantwortlich für den Einbruch bei den Wohnungsfertigstellungen zu sein. Die aktuelle Zahl von rund 3200 fertig gestellten Wohnungen im Jahr entsprechen nicht einmal der Hälfte dessen, was Hamburg in den 90er Jahren gebaut hat. Die amtierende Stadtentwicklungssenatorin Herlind Gundelach (CDU) hat zwar Fehler in der grünen Wohnungsbaupolitik erkannt, hat den Kurs ihrer Vorgängerin in der Stadtentwicklungsbehörde aber ohne jede Veränderung fortgesetzt. Das betrifft etwa die ökologischen Standards in der Förderung oder die Verhandlungen über neue Klimaschutzverordnung für Hamburg. Senatorin Gundelach ist eine reine Nachlassverwalterin ohne jede eigene Initiative.

Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2009 gegenüber 2008 zwar leicht gestiegen. Alle Indikatoren weisen aber auf einen erneuten Rückgang im vergangenen Jahr hin. Während im Jahr 2009 nur Baugenehmigungen für rund 3600 neue Wohnungen erteilt wurden, liegt die Zahl im Jahr 2010 noch darunter. So hat es bis einschließlich Oktober 2010 Senatsangaben zufolge lediglich 2804 Genehmigungen gegeben – deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum. Im geförderten Wohnungsbau seien die Realisierungen von 1047 im Jahr 2009 auf 771 im Jahr 2010 zurück gegangen.

Die politisch Verantwortlichen im Senat haben, die Dimension und die Auswirkungen der Wohnungsmisere unterschätzt und schöngeredet. Es ist entlarvend, dass im letzten Wohnungsbauentwicklungsplan aus dem Mai 2009 auf 80 Seiten weder neue Ideen noch wesentliche, konkrete Handlungsansätze zu finden sind. Die CDU-geführten Senate haben beim Thema Wohnungsbau jahrelang auf der Stelle getreten.

Wo der Senat sich engagiert hat, sind Erfolge meist ausgeblieben. So sind die Senatsinitiativen zur Wohnungsbauförderung gescheitert. Die tragenden Säulen der Förderung – die so genannten Wohnungsbauoffensiven und die Zielvereinbarungen mit den Bezirken – sind wirkungslos geblieben.

Die Tatsache, dass das städtische Wohnungsunternehmen SAGA/GWG im vergangenen Jahr erstmals keine einzige Wohnung fertig gestellt hat sagt doch alle. Der Senat verfügt über das mit Abstand größte Wohnungsunternehmen der Stadt. SAGA/GWG gehört jede sechste Hamburger Wohnung. Aber selbst über diesen schlagkräftigen Akteur hat der Senat die nötige Trendwende nicht hinbekommen – entweder aus Unfähigkeit oder aus Unwilligkeit. Beides ist inakzeptabel. Die groß angekündigte Neubauoffensive – für rund 1300 Wohnungen sollte in drei Jahren der Bau beginnen – fällt in sich zusammen. Begonnen wurde im Jahr 2010 nur mit der rund der Hälfte der angekündigten Wohnungen – 112 von 230. Im doppelten Zeitraum hat der Senat nur ein Drittel seines ursprünglichen Ziels erreicht.

Die im Jahr 2010 zwischen SAGA und Stadt getroffene Vereinbarung, über drei Jahre mit dem Bau von durchschnittlich 410 Wohnungen im Jahr zu beginnen, reicht bei weitem nicht aus – zumal dabei zum Teil vor dem Bau neuer Wohnungen alte Wohnungen abgerissen werden. Im “Weltquartier” in Wilhelmsburg zum Beispiel stehen 272 neu zu bauenden Wohnungen 270 Abrisse gegenüber. Der Nettoeffekt dieser Maßnahme für den Wohnungsmarkt ist gleich Null. Auch dass die SAGA künftig nur noch Passivhäuser bauen soll, ist “kontraproduktiv”.

Zu einem großen Problem wird – verursacht durch einen sich über Jahre erstreckenden Abbau – das knappe Angebot an Sozialwohnungen. Während es in Hamburg im Jahr 2001 noch 153.000 preisgebundene Wohnungen gegeben habe, sind heute nur noch knapp 100.000 übrig. Hamburg hat in den drei Legislaturperioden seit 2001 rund ein Drittel seiner Sozialwohnungen verloren. Aktuellen Planungen des Senats nach soll die Zahl bis 2020 auf 60.000 Sozialwohnungen sinken – wobei vor allem der Sozialwohnungsbestand von SAGA/GWG noch einmal mehr als halbiert würde.

GAL-Stadtentwicklungssenatorin Anja Hajduk hat sich in ihrer Amtszeit in der Wohnungsbaupolitik an so genannten “Zielzahlen” orientiert, die mit der Realität regelmäßig wenig zu tun gehabt haben. Dies gilt für die Zielzahl von 5000 bis 6000 neuen Wohnungen jährlich wie für die Zielvereinbarungen mit den Bezirken und die Zielzahlen der Wohnungsbauoffensiven, die 1000 Wohneinheiten auf städtischen Grundstücken anpeilten. Es stellt sich die Frage, was von “Ziel”vereinbarungen zu halten ist, die regelmäßig gar nicht oder erst nachträglich mit den Bezirken abgeschlossen werden. So hat der Senat jetzt eingeräumt, lediglich mit fünf der sieben Bezirke für 2010 überhaupt Zielvereinbarungen zu Wohnungsbauflächen abgeschlossen zu haben. Dass ausgerechnet die schwarz-grün geführten Bezirke Altona und Harburg keine Zielvereinbarung abgeschlossen haben, ist ein Treppenwitz. Zielvereinbarungen für 2011 haben bis zum 23. Dezember letzten Jahres im Übrigen für keinen einzigen Bezirk auch nur im Entwurf vorgelegen. Auch die zweite Wohnungsbauoffensive ist gescheitert. Statt im Jahr 2009 mit dem Bau von 1000 Wohnungen zu beginnen, wurde selbst bis Ende 2010 gerade mal mit 350 begonnen.

Es muss das Wohnungsbauförderprogramm im Segment des Mietwohnungsbaus zum Beispiel auf 2000 bis 2400 Wohneinheiten im Jahr aufgestockt werden. Um eine weitere Verringerung des Sozialwohnungsbestandes zu verhindern, sollen für 1000 Wohneinheiten jährlich neue Belegungsbindungen angekauft werden.

Ich spreche mich gleichzeitig für ein radikales Umsteuern bei Bürogebäuden aus: Alte, leer stehende Bürogebäude sollten im Rahmen des rechtlich möglichen abgerissen und durch Wohnungen ersetzt werden. Ich nenne in der Innenstadt den Bereich Katharinenfleet, wo nach Abriss 150 neue Wohnungen könnten. Allein ein konsequentes Umsteuern bei dieser erkannten Problematik bietet Hamburg die Chance, rund 5000 neue Wohnungen zu bekommen – 2000 in der Innenstadt, 1000 in der City Süd und 2000 im restlichen Stadtgebiet. Generell müssen weitere Büroplanungen auf den Prüfstand – insbesondere in der HafenCity. “Leerstand zu Wohnraum” ist die Devise der Stunde. Fakt ist, dass in der HafenCity weiterhin kaum bezahlbarer Wohnungsbau geplant ist – weil zu den hohen Grundstückspreisen auch noch hohe energetische Anforderungen (Passivhaus-Stadard) gesetzt werden.

Beim Thema “energetischen Anforderungen” mahne ich zu “Augenmaß und Pragmatismus”. Zusätzlich zu den bestehenden und auf Bundesebene festgesetzten Werten sollten auf Hamburger Ebene keine neuen Anforderungen vorgeschrieben werden. Mit der Wohnungswirtschaft muss ein Klimaschutzpakt ausgehandelt werden. Das ist sinnvoller, als von oben eine neue Klimaschutzverordnung mit erhöhten Anforderungen durchzudrücken. Die Wohnungswirtschaft darf nicht länger Gegner, sie müssen wieder Partner der Stadtentwicklungspolitik werden.

Auf die Mieter sollen Modernisierungskosten im Zusammenhang mit energetischer Sanierung nur bis zum doppelten der von ihnen erzielten Einsparungen an Energiekosten umgelegt werden dürfen. Heute sind das deutlich mehr: nämlich elf Prozent der tatsächlichen Investitionskosten pro Jahr. Aussagen Gundelachs, Mietsteigerungen belasteten die Mieter nicht, da sie die Erhöhung durch Reduzierung der Energiekosten reduzierten, sind weltfremd.

Ein Umdenken ist auch in der Flächenpolitik des Senats erforderlich: Beim Verkauf städtischer Wohnungsbaugrundstücke muss sicher gestellt werden, dass auf den Flächen vorrangig Geschosswohnungen im bezahlbaren Mietpreissegment entstehen. Ich fordere insbesondere SAGA/GWG auf, sich wieder auf den Bau von preisgünstigem Wohnraum zu konzentrieren und sich mit bis zu 1000 Wohnungen jährlich an dem Wohnungsbauprogramm zu beteiligen.

Die Idee, den Innenstadtbereich aufzuwerten, gibt es seit vielen Jahren. Für den Burchardplatz zum Beispiel ist eine entsprechende Planung auch schon mehrmals beschlossen wurden. Nur hat sich bisher nie ein funktionierendes Modell ergeben, bei dem die städtebaulichen Anforderungen auf finanzierbare Art und Weise verwirklicht werden könnten. Auch hat sich kein geeigneter Investor gefunden, der sich auf die entsprechenden Projekte eingelassen hat. Auch die Idee der Ausschreibung ist alles andere als neu. Dass nun nach vielen Jahren gerade kurz vor der Wahl der angebliche Durchbruch verkündet wird, wirkt nicht besonders überzeugend.

Ich begrüsse das Ziel, die historische Innenstadt aufzuwerten. Bei der Senatspräsentation drängt sich aber der Verdacht auf, dass die Stadtentwicklungssenatorin kurz vor der Wahl noch einmal bunte Bilder zeigen wollte. Pläne sind schon viele gezeigt worden. Eine abschließende Bewertung kann aber nicht erfolgen, so lange entscheidende Fragen ungeklärt sind. Das betrifft etwa die Frage nach den Kosten einer Realisierung. Der Tiefgaragenbetrieb allein kann die Investition schließlich nicht refinanzieren. Auch die Frage, ob der Investor Nutzungsrechte für die Platzflächen bekommen soll, steht im Raum. Gleiches gilt für die Frage, ob das Modell auf eine Privatisierung der öffentlichen Plätze hinausläuft.

Bisher wollte noch jeder potenzielle Investor zur Gegenfinanzierung Restaurants oder Cafes auf die Plätze bauen. Dann aber könnte der Charakter eines historischen öffentlichen Platzes verloren gehen. Solang diese Fragen nicht geklärt sind, ist es zu früh zum Jubeln. Was da gerade gut klingt, ist Zukunftsmusik, von der wir nicht wissen, ob sie irgendwann wirklich aufgeführt wird.

Der Senat will eine Entscheidung über die Verlegung der Wilhelmsburger Reichsstraße noch unbedingt vor der Wahl zu treffen.

Ich bin misstrauisch, wenn der Senat sagt, man müsse das schnell entscheiden, andernfalls drohten schwere Konsequenzen. Ich denke, das Wort von Herrn Ahlhaus sollte Bestand haben: dass in den verbleibenden Wochen nichts übers Knie gebrochen wird. Einem neuen Senat sollte die Möglichkeit gegeben werden, sich eine eigene Meinung zu bilden. Man muss ja auch überlegen, ob man das Geld für eine Verlegung ausgeben will.

Das Ganze soll dann auch noch innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden. Ich bin skeptisch, wie man die Straße in nur zwei Jahren verlegen möchte – auch wenn wir jetzt sofort die Entscheidung treffen würden. Grundsätzlich spricht für die Verlegung, dass der heutige Verlauf den Stadtteil zerschneidet. Die Menschen können die Wilhelmsburger Reichstraße kaum überwinden. Eine Verlegung muss aber eine Verbesserung bringen – insbesondere beim Lärmschutz. Das sehe ich jetzt noch nicht. Auf jeden Fall darf die Stadt sich nicht erneut blind in ein Großprojekt stürzen.

Auf die vorgestellten Details zur Planung der Stadtbahn reagiere ich zurückhaltend Es ist gut, dass Stadtentwicklungssenatorin Hajduk (GAL) auf Kritiker des Projekts zugehen will. Insbesondere bei der Finanzierung des Projekts bleibe ich aber skeptisch. Wir werden uns sich Senatsdrucksache sehr genau ansehen.

So ist das positive Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnung – anders als suggeriert – in keiner Weise eine Garantie dafür, dass der Bund den Bau der Stadtbahn finanziell unterstützt. Vor diesem Hintergrund muss hinter die derzeitige Kostenberechung für die Stadtbahn zumindest ein großes Fragezeichen gesetzt werden. Ich erinnere daran, dass bei der vorgelegten Kostenberechnung der Anteil Hamburgs deutlich oberhalb der bisher genannten 57 Millionen Euro liegt.

Ich halte die Stadtbahn für ein wünschenswertes Projekt, das aber auch finanzierbar sein muss – insbesondere zu Zeiten, in denen mit Hinweis auf den Sparzwang der öffentlichen Haushalte Einschnitte und Kürzungen zu Ungunsten der Menschen in Hamburg erfolgten. Die Erfahrungen, die Hamburg mit den großen Verkehrs- und Infrastrukturprojekten des Senats gemacht hat, begründen meine Zurückhaltung. Ich verweise etwa auf die Baukostenentwicklung bei der U4 in die HafenCity und die Kostenexplosion bei der Elbphilharmonie.

Ich warne vor negativen Folgen der Klimaschutzpolitik des Senats auf den Wohnungsbau. Die ohnehin zu niedrigen Wohnungsbauzahlen können durch die immer weiter reichende Klimaschutzanforderungen weiter sinken. Sollten ab 2012 tatsächlich nur noch Passivhäuser öffentlich gefördert werden, muss man damit rechnen, dass noch weniger und ganz überwiegend teure Wohnungen gebaut werden. Ich begrüsse vor diesem Hintergrund die heute vorgelegte Studie der beiden großen Wohnungsverbände VNW und BfW. Diese Studie kann helfen, die Diskussion um den Klimaschutz zu versachlichen.

Klimaschutz ist wichtig und darf nicht gegen andere politische Ziele ausgespielt werden. Wenn aber umweltpolitische Vorgaben den Wohnungsbau abwürgen, Engpässe am Wohnungsmarkt verschärfen und Mietsteigerungen auslösen, darf man das nicht ignorieren. Bei allem Verständnis für den Klimaschutz: Man muss darauf achten, dass er nicht zum Mietpreistreiber wird. Leidtragende der aktuellen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt sind in erster Linie Menschen mit kleinem Budget.

Die in der Vergangenheit in Hamburg und auf Bundesebene eingeführten hohen energetischen Standards sind immer wieder verschärft worden. Es wäre klug, derzeit bei den energetischen Vorgaben nicht weiter draufzusatteln. Ich warne vor einem Hamburger Sonderweg, der bundes- oder europaweite Vorgaben weit übertrifft. Die Wohnungswirtschaft braucht zudem Planungssicherheit, um die von allen Parteien unterstützte Belebung des Wohnungsbaus in Hamburg nicht im Keim zu ersticken. Wir brauchen Kontinuität bei den Förderrichtlinien – und nicht fast jährlich neue und schärfere energetische Anforderungen.

Der Passivhausstandard ist gegenüber dem heute im Neubau geltenden bereits sehr hohen energetischen Standard mit erheblichen Mehrkosten aber nur noch geringen Energieeinsparungen verbunden. Die schreckt zum einen Bauherrn ab und treibt zum anderen die Miete, auf die ein Teil der höheren Kosten umgelegt wird nach oben, ohne dass der Mieter dies durch geringere Nebenkosten wieder einsparen können viele Wohnungsbauexperten – darunter der Wohnungsbaukoordinator des Senats Michael Sachs – warnen daher vor einer flächendeckenden Durchsetzung des Passivhausstandards.

Wenn der Senat auch noch die letzten Prozentpunkte an Energie-Effizienz einfordert, wird er das nur mit massiven staatlichen Subventionen schaffen, wenn er den Wohnungsbau nicht komplett abwürgen und die Mieten erschwinglich halten will. Auch beim Einsatz staatlicher Fördermittel sollte aber das Prinzip der Wirtschaftlichkeit gelten, indem ein vernünftiges Verhältnis zwischen eingesetzten Mitteln und den dadurch erzielten Effekten angestrebt wird.

Dieser Betrag verschlägt einem natürlich erst einmal den Atem. Es ist bemerkenswert, dass das Parlament davon aus der Zeitung erfährt. Aber wir werden das in der Bürgerschaft vernünftig beraten, auch unter dem Gesichtspunkt der entstehenden Kosten, wenn man keine Stadtbahn baut.

Außerdem muss der Senat die Kosten plausible darlegen, und zwar vor dem Hintergrund des Gesamthaushaltes, der der Bürgerschaft Ende November in der ersten Lesung zugeht. Abschließende Beratungen sind erst für April 2011 terminiert, ein so kostenintensives Projekt vorher durchzuwinken, wäre unseriös.

Wir erwarten vom Senat außerdem eine Stellungnahme zu den Konflikten vor Ort, zum Beispiel um die benötigten Privat-Grundstücke